解读：《乐昌市“房地一体”农村不动产确权登记颁证工作实施意见实施意见》政策解读

　　第一章  总则

　　第一条  根据《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》（2019年中央1号文件）《自然资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（自然资发[2020]84号）《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》（粤自然资规字[2019]11号）和《韶关市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作方案》（韶自然资字[2020]198号）等文件精神，为有序推进各项工作，结合我市实际，制定本实施意见。

　　第二条  乐昌市人民政府以“总登记”方式对符合登记发证条件的宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书。

　　总登记是指县（市）级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

　　第三条  宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权确权登记坚持“依法依规、尊重历史、切合实际、为民利民”原则。

　　第二章  登记范围

　　第四条  按“总登记”方式确权登记的对象范围。

　　1、全市符合登记发证条件的“一户一宅”农村宅基地及地上房屋所有权和集体建设用地使用权及地上房屋等建（构）筑物所有权。

　　2、集体建设用地是指依法使用从事非农业建设的乡镇企业用地和公共公益设施用地及其他建设使用的集体土地。宅基地上的房屋是指依法使用集体土地建设的具有永久存续性、结构完整的用于居住的主要房屋。

　　第五条  本次登记不包括的范围。

　　1、简易房、棚房、农具房、圈舍、茅厕和无人居住破旧泥砖房等临时性、生产生活辅助性建（构）筑物。独立成宗的厨房原则上认定为生活辅助性建筑物。

　　2、使用集体所有土地开发建设的商品房（小产权房），一律不得确权登记。

　　3、我市重点征拆项目范围、“三清三拆”村庄整治范围、“三旧”改造范围等暂不纳入本次确权登记范围。

　　第三章  申请登记主体

　　第六条  宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体。

　　1、宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体原则上为本农村集体经济组织成员或本村村民，可以是户主或经全体家庭成员同意的家庭成员。有下列情形之一且经该村集体经济组织或村民委员会认定的，也可按规定申请登记发证。

　　2、本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的。

　　3、非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的。

　　4、已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的。

　　5、非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权及其地上房屋所有权且权属未发生变化的。

　　第七条  城镇居民、非本集体经济组织村民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记。

　　第八条  集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体。

　　1、经批准使用集体土地兴办镇、村公益事业和公共设施的镇、村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会和各类主体。

　　2、经批准使用集体土地兴办各类工商企业（包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外商投资企业，股份制企业，联营企业等）的主体。

　　3、经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体。

　　4、相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权主体。

　　第四章  确权登记原则

　　第九条  本次按“总登记”模式开展的宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权确权登记颁证工作，原则上按现状登记，不考虑房屋占用土地的实际地类。宅基地、集体建设用地及地上房屋占用永久基本农田的，本次不予以确权登记。

　　第十条  宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权确权登记必须符合“一户只能拥有一处宅基地”和“不占用永久基本农田”的规定。“一户多宅”的可通过“分户”申请确权登记，即本方案实施时家庭子女已满18周岁，无论是否结婚，由户主（或家庭代表）同意，且经该村民所在村集体经济组织或村民委员会确认的，每名已成年（满18周岁）子女均可按规定单独认定为一户。夫妻与未成年子女只认定为一户。

　　第十一条  宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权确权登记遵循“以房屋建成正在使用的实际占用宅基地现状为基础，以村小组、村委会、镇政府（街道）三级认定为依据”原则。

　　第十二条  已分别颁发宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书或者已按“房地一体”登记颁发不动产权证书的房屋，遵循“不变不换”的原则，原证书依然合法有效。本次换发不动产权证书时，原证书收回注销。

　　第十三条  有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已办理村镇（庄）规划审批手续且竣工的，依法予以确权登记。

　　第十四条  有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋未办理村镇（庄）规划审批手续，已经竣工的，按以下原则办理：

　　1、1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，占用宅基地建房且至今未扩建，按权属来源确定的宅基地范围内实际占用的面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

　　2、1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，占用宅基地建房，补办村镇（庄）规划审批手续后按批准面积予以确权登记。房屋宅基地实际占用面积和房屋实际建筑面积超过权属来源确定和补办村镇（庄）规划审批的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　第十五条  无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工的，按以下原则办理：

　　1、1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前占用宅基地建房且至今未扩建，无论是否超过其后当地规定面积标准，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经镇（街）人民政府（办事处）审核后，均按照实际使用面积予以确权登记。

　　2、1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，占用宅基地建房且至今未扩建，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经镇（街）人民政府（办事处）审核后，按审核确认的宅基地占用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

　　3、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时止，未经批准占用宅基地建房且至今未扩建，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按房屋实际占用宅基地面积报市人民政府补办用地审批手续，根据批准面积确定宅基地使用权面积，房屋所有权按照实际建筑面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　4、1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，未经批准占用宅基地建房，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按房屋实际占用宅基地面积报市人民政府补办用地审批手续，根据批准的面积确定宅基地使用权面积，予以确权登记；对批准的宅基地使用权范围的房屋，未办理房屋村镇（庄）规划审批手续的，补办房屋村镇（庄）规划审批手续后，按照批准的建筑面积确定房屋所有权。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　第十六条  农村集体经济组织成员或农村村民经批准建房的，按照批准面积予以确权登记，建房实际占地面积少于批准面积的，按实际占地面积确权登记。

　　第十七条  由市政府对未覆盖村镇（庄）规划的乡村及未覆盖的时间界限作出认定。房屋建造时所在乡村未覆盖村镇（庄）规划的地区，当事人申请宅基地使用权及其地上房屋所有权登记时，可不提供房屋符合村镇（庄）规划的审批手续。

　　第十八条  本村村民因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权与其地上房屋权利人不一致的，可由村集体经济组织或村民委员会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体。农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上；农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应予以确权登记，同时不动产登记部门应根据原不动产所在地的村集体经济组织或村民委员会依法收回的证明文件注销其原拥有的宅基地使用权。

　　第十九条  集体建设用地使用权确权登记按以下原则办理：

　　1、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办镇、村公益事业和公共设施，经所在镇、街）人民政府（办事处）审核后，可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，报镇、街人民政府（办事处）审核后，依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

　　2、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，镇、村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据市人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

　　3、对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，并公告30天无异议，经镇、街）人民政府（办事处）审核，报市人民政府批准，予以确权登记。

　　4、集体建设用地上的建筑物、构筑物所有权依照有关法律法规规定办理。

　　第二十条  对宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权权属存在争议的，各镇、村要加大争议调处力度，待权属明晰后再予以确权登记。

　　第五章    登记程序

　　第二十一条  以乐昌市人民政府名义在全市范围内发布宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权总登记公告，明确总登记范围、时限、条件等要求，并通过市人民政府门户网站、媒体、镇村张贴等方式向社会公告。

　　第二十二条  在农村地籍调查成果的基础上，按照《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产权籍调查技术方案（试行）》的要求和技术标准，分区域采用不同精度测量方法，补充开展权籍调查，形成满足“房地一体”登记要求的权籍调查成果。宅基地及地上房屋采用1:500比例尺绘制宗地图、界址点坐标及房产分户图，编制不动产单元号。集体建设用地和多宗宅基地合建房屋必须满足不动产权籍调查成果要求。

　　全解析法调查。是指对调查精度要求高，在充分利用农村地籍调查成果基础上，按照《地籍调查规程》、《房产测量规范》、《不动产权籍调查技术方案（试行）》等国家相关技术标准和要求，开展“房地一体”农村权属调查与测量，计算宗地面积和房屋面积，绘制宗地图和房屋平面图。

　　部分解析法调查。是指沿用农村地籍调查成果的基础上，开展实地核查，对宗地、房屋有变化的补充开展“房地一体”农村权属调查与测量，计算宗地面积和房屋面积，并绘制宗地图和房屋平面图。

　　第二十三条  权属调查采用双边或单边指界的方式进行，由镇（街）政府统一组织村委、村集体召集权利人对本宗地进行现场指界，签字确认权属界线（权利人因特殊原因确实无法到现场指界确认的，权利人可通过电话、微信等方式委托村委会、村集体或村集体理事会及其指定人员代为指界确认），集体建设用地权属界线由村集体经济组织或村集体理事会统一确认，指界完成后进行并宗审查。

　　第二十四条  自然资源局统一组织制定相关表格，权属调查指界时，由镇（街）政府同步组织辖区村小组、村委会分批集中配合权籍调查单位签署确认相关资料，由权籍调查单位负责收集确权登记所需资料，以整村为单位交不动产登记中心。

　　1、申请人为本农村集体经济组织成员的，收集以下资料：

　　（1）组织填写《宅基地及房屋确权登记申请审批表》，该审批表经村小组、村委会、镇政府三级确认；

　　（2）以拍照方式收集个人身份证明、户籍证明材料，委托代理的还需提交委托书和代理人身份证明；

　　（3）不动产权属来源证明（原件）；

　　（4）不动产权籍调查初始资料（原件）。

　　2、申请人为非本集体经济组织成员的，收集以下资料：

　　（1）组织填写《宅基地及房屋确权登记申请审批表》；

　　（2）以拍照方式收集个人身份证明，户籍证明材料，委托代理的还需提交委托书和代理人身份证明；

　　（3）不动产权属来源证明（原件），并经村小组（村民事务理事会）、村委会确认；

　　（4）不动产权籍调查初始资料（原件）。

　　3、申请人为本集体经济组织的，收集以下资料：

　　（1）填写《集体建设用地及房屋确权登记申请审批表》；

　　（2）以拍照方式收集法人代表（主要负责人）身份证明，委托代理的还需提交委托书和代理人身份证明；

　　（3）不动产权属来源证明（原件）；

　　（4）不动产权籍调查初始资料。

　　第二十五条  相关登记资料收集整理后，由项目权籍调查单位统一提交不动产登记机构。经不动产登记机构预审后，将不动产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容以总表方式在市人民政府门户网站、村委会、村集体经济组织进行公告，公告期不少于15个工作日（公告所需时间不计算在登记办理期限内）。公告无异议后，由不动产登记中心以户为单位进行档案查询，符合“一户一宅”的移送权籍调查单位完成权籍系统、登记系统的数据录入，再由不动产登记中心逐户审批缮证。公告有异议的，待权属明晰后，对异议部分重新公告，对不符合“一户一宅”的暂缓办理。

　　缮证完成后，由村委会以自然村为单位统一领取并向权利人（委托代理人）颁发不动产权证书。同时，建立签领台账一式两份，其中一份交由不动产登记中心存档。

　　不动产权证书发放后，由权籍调查单位负责登记档案的整理、装订、扫描、立卷、归档。

　　第二十六条  由政府统一组织的权籍调查经费、证书工本费等统一由市政府承担，不得向申请人收费。

　　第六章   附则

　　第二十七条  本实施意见由乐昌市自然资源局负责解释。

　　第二十八条  本实施意见自下发之日起施行，只适用于本次以“总登记”方式进行的宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权确权登记颁证工作，有效期三年，此前与本意见相冲突的文件，均以本意见为准。