乐农规〔2024〕1 号

　　《乐昌市农业农村局  乐昌市自然资源局关于发布<乐昌市农村宅基地审批管理工作指引>的通告》经市司法局法制审核，审核编号：乐法审〔2024〕1号，现予以发布，特此公告。

　　乐昌市农业农村局

       乐昌市自然资源局

　　2024年12月13日

乐昌市农村宅基地审批管理工作指引

　　为进一步规范我市农村宅基地审批管理工作，根据《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农办〔2019〕11号）、《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）、《韶关市农业农村局 韶关市自然资源局关于印发《韶关市农村宅基地审批管理工作指引的通告》（韶农规〔2020〕1号）等文件精神，结合乐昌实际，制定本工作指引。

　　一、基本原则

　　（一）符合规划原则。宅基地是农村村民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民利用宅基地建住宅及附属设施应当符合乡镇国土空间规划、村庄规划、林地保护利用规划等相关专项规划及技术规范，实行先规划后建设，不得占用损毁永久基本农田。涉及占用农用地的依法办理农用地转用审批手续，涉及使用林用地的要依法办理使用林用地审核审批手续。不符合规划要求的，不得批准建房。

　　（二）严格执行“一户一宅”原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积不得超过省韶有关规定的农村宅基地面积标准。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。农村村民将原有宅基地或者住房出卖、出租、赠与或者改为经营场所等非生活居住用途后，再申请宅基地的不予批准。

　　（三）权限下放原则。农村村民住宅用地，由乡镇人民政府（街道办事处）审核批准。乡镇人民政府（街道办事处）要按照完善基层治理体系要求，充实力量，依托乡镇人民政府（街道办事处）公共服务办公室（党群服务中心）等平台，建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行或整合相关资源力量集中办公的农村宅基地用地建房联审联办制度，及时制定和公布办理流程和要件，明确材料审查、现场勘查等各环节的岗位职责和办理期限，为群众提供便捷高效服务。市农业农村局、市自然资源局要加强对乡镇人民政府（街道办事处）宅基地审批管理工作的业务培训和指导，提供必需的技术支持。

　　二、审批管理职责

　　建立健全部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体的宅基地管理机制，严格落实《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）文件关于市、县、镇三级政府和村级组织，以及县级农业农村部门、自然资源部门的宅基地审批管理职责规定，在党委、政府的统一领导下，市农业农村局、自然资源局要增强责任意识和服务意识，认真做好宅地基审批管理工作的衔接，加强制度建设，指导乡镇人民政府（街道办事处）落实属地管理责任，帮助乡镇人民政府（街道办事处）切实承担起宅基地审批和管理职责。

　　市农业农村部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增宅基地需求通报市自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划；依职能加强对乡镇人民政府（街道办事处）行政执法工作的指导。

　　市自然资源部门负责县级国土空间规划、土地利用计划编制、乐昌市城区内的规划许可，复核用地是否符合国土空间规划（包括国土空间总体规划、详细规划及其他专项规划等）以及是否纳入已批准或正在进行报批的“三旧”改造方案；复核用地是否纳入近期土地征收范围、收储计划等工作。指导各属地乡镇人民政府（街道办事处）在镇（街道）级国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批、乐昌市城区的规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记；依职能加强对乡镇人民政府（街道办事处）核发《乡村建设规划许可证》及行政执法等工作的培训指导。

　　市住房和城乡建设管理部门负责指导农房建设安全及房屋质量管理，会同市人社局对农村建筑工匠提供专业技能、安全知识等培训。

　　乡镇人民政府（街道办事处）负责做好村庄规划编制、规划实施和管理，建房户现有住房、家庭成员、户籍关系等情况的真实性审查，做好建房用地的调剂、调整、安排工作，及时督促建新房拆旧房农村村民拆除原有旧住房；做好集体土地使用证收回注销工作。上级主管部门对农村村民住房建设、规划、管理等方面有新的规定时，按照新的规定执行本辖区内农房建设申请受理、“一户一宅”等建房合法性审核、建房用地协调，建房审核或审批、施工巡查及监督管理等工作。核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。依职权查处农村村民非法占用土地建住宅或未按照乡村建设规划许可证规定进行建设等各类违法违规行为。组织村（居）民委员会建立农村建房工程质量安全生产管理制度并监督实施，协助市建设行政主管部门开展质量安全生产巡查抽查。

　　村（居）民委员会负责协助乡镇人民政府（街道办事处）做好农房规划建设管理工作，做好相关资料信息的初审；配合乡镇人民政府（街道办事处）开展农村建房工程质量安全生产管理，发现并及时纠正违法违规行为，反映上报有关情况。

　　三、规范要求

　　（一）农房选址

　　农村住房建设应当优先利用原有宅基地和存量未使用的村庄建设用地。但不得在下列区域规划选址：

　　1.永久基本农田和高标准农田；

　　2.地下有矿床的区域；

　　3.公路建筑控制区、铁路建筑界限范围和电力线路保护区；

　　4.河道管理范围、水利工程管理范围；

　　5.自然保护地核心保护区范围、一级保护林地、饮用水源一级保护区等生态保护红线内区域；

　　6.崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等地质灾害容易发生的危险区域；

　　7.其他法律法规和国家规定不适宜住房建设的区域；

　　8.新安排宅基地应符合国土空间规划及村庄规划的用地安排布局，避开地质灾害区域，按要求预留消防通道和建筑间距；

　　9.在原有宅基地上建设的，应当采取防火分区等补救措施满足消防要求，每栋建筑应当至少有一侧设置供消防车通行、停靠的消防车道；

　　10.临路农房应按照规范要求做好退让道路红线，并满足与相邻建设用地的间距。在原有宅基地上建设，无法满足上述条件的，住房建筑结构及施工范围不得凸出相邻道路（含绿化带）红线，并满足与相邻建设用地的间距；

　　11.濒水、沿山建设住房的，依据相关规定从严控制。

　　（二）占地面积

　　农村村民一户只能拥有一处宅基地，新批准宅基地的面积按照以下标准执行：

　　平原地区和城市郊区每户不得超过80平方米，丘陵地区每户不得超过120平方米，山区每户不得超过150平方米。

　　（三）建筑面积

　　农村住房建筑面积原则上控制在300平方米以内，家庭人口多的，按照30平方米/人控制。

　　（四）建筑限高

　　城镇集中建设区外的农村村民一户一宅建设一般符合下列要求：

　　1.建筑层数不超过3层；

　　2.首层不高于4.5米，其余每层不高于3.5米；

　　3.建筑总面积不超过300平方米。

　　（五）风貌管控

　　1.农房设计要充分研究分析我市区域内的地域特征与文化特色，积极探索村庄整体风貌下的单体设计。

　　2.农房设计要处理好传统与现代、继承与发展的关系，既深入挖掘历史文化资源，又充分体现时代气息；既注重单体的个性特色，更注重整体的错落有致，有序构建村庄院落、住宅组团等空间，严格保护独特的村庄空间格局。

　　3.建筑总体色调以浅暖和浅灰色系为基调。建筑设计方案可参考《广东省新农村住宅建筑设计图集》《广东省农房设计方案图集（第一册）》《韶关市新民居图集》等农房设计通用图集。

　　四、宅基地申请资格条件

　　（一）分户条件

　　农村村民一户只能拥有一处宅基地。具有农村集体经济组织成员资格的农村村民，已依法登记结婚或者本户中有已达法定婚龄的未婚子女需要分户，原有宅基地不能安置的，且符合以下条件之一的，可以分户申请宅基地：

　　1.家庭成员中拥有两个及以上子女的，其中至少有一名已婚子女或者至少有一人已达到法定结婚年龄且家庭人均住房面积低于三十平方米的；

　　2.独生子女因结婚或生育而导致家庭人均住房面积低于三十平方米的。

　　夫妻与未成年子女按一户申请使用宅基地。

　　（二）宅基地建房申请资格条件

　　符合下列条件之一的，申请使用宅基地的农村村民为宅基地所在地的农村集体经济组织成员并已成年的，可以以户为单位申

　　请宅基地建房：

　　1.无自有农村住房的；

　　2.房屋因自然灾害倒塌或成危房的；

　　3.因结婚或家庭人口自然增长而导致人均住房面积低于三十平方米的；

　　4.住房因依法征收或政策性搬迁的；

　　5.退出原有宅基地向集镇或者农村集体经济组织成员集中建房点聚居的；

　　6.因改善居住条件等原因需要拆旧建新的；

　　7.其他可以申请住房建设的情形。

　　（三）农村村民宅基地申请不予批准的情形

　　有下列情形之一的，农村村民宅基地申请不予批准：

　　1.不符合“一户一宅”原则的；

　　2.不符合村庄规划的；

　　3.所申请的建房用地存在权属争议的；

　　4.原有住房和宅基地被依法征收已依法安置的；

　　5.将住房出卖、出租、赠予他人的；

　　6.将现有住房改作非生活居住用房的；

　　7.有违法用地或者有违法住房建设行为未处理结案的；

　　8.公示期内群众举报或提出异议，经核实有弄虚作假行为的；

　　9.申请建房在公路建筑控制范围内的（公路建筑控制区具体范围为公路用地外缘起算，高速公路不少于30米，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米，村道不少于3米）；

　　10.法律法规规定不得批准的其他情形。

　　五、宅基地审批程序

　　农村村民宅基地申请审批按以下程序办理：

　　（一）提出申请。符合宅基地申请资格条件的农村村民，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地建房申请，并提供以下材料：

　　1.按照要求填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件1）;

　　2.申请人的身份证、户口簿及结婚证;

　　3.签署《农房建筑设计方案及农村宅基地使用承诺书》（附件2）；

　　4.房屋设计方案（具备设计资质的设计单位出具的建设工程设计方案或在政府免费提供农房建设样式图集中选择采用住宅建筑样式）。

　　（二）村级审查。所在农村集体经济组织收到申请后提交农村集体经济组织成员（代表）会议讨论并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本集体经济组织范围内公示，公示期不少于5个工作日。

　　没有设立组级集体经济组织的，则由村（居）民向村（居）民小组提出申请。没有分设村（居）民小组或宅基地建房申请等事项已由村级组织办理的，农村村民直接向村（居）民委员会（以下简称“村级组织”）提出申请，经村（居）民代表会议通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送乡镇人民政府（街道办事处）。

　　村（居）民委员会重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等，在10个工作日内完成审查。审查通过的，在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，连同村（居）委员会讨论会议记录、公示资料等一并报乡镇人民政府（街道办事处）。村级审查未通过的，应在作出决定之日起5个工作日内告知申请农村村民并说明理由。

　　（三）乡镇审批。乡镇人民政府（街道办事处）受理窗口收到村（居）委员会提交申请资料后应组织本乡镇人民政府（街道办事处）农业农村、自然资源等有关部门进行审查审核和现场踏勘，复核是否符合镇总体规划、村庄规划，在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件3）上签署审批意见。镇级农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等；镇级自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求等，其中涉及占用农用地的，应办理农用地转用审批手续；涉及镇级林业、水利、电力等有关部门要及时征求意见。相关单位在收到征求意见通知5个工作日内回复意见。

　　村民需持有具备设计资质的设计单位出具的建设工程设计方案或选用政府免费提供的农房设计方案图集、其他申请材料，向乡镇人民政府（街道办事处）提出农村村民住房的乡村建设规划许可申请。

　　对于涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发《乡村建设规划许可证》；不涉及农用地转用的，由乡镇人民政府根据各部门联审结果，一起核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。

　　城镇开发边界外的农村村民住房申请符合审批条件、资料齐全的，乡镇人民政府（街道办事处）根据各部门联审结果，从受理申请之日起不超过30个工作日内完成审批并核发《乡村建设规划许可证》（附件4）和《农村宅基地批准书》（附件5）。

　　因申请人自身原因造成材料不齐全的，书面通知村（居）民委员会，由申请人限期补正，逾期不补齐的，视为撤回申请。补正期间不计入审批时间。

　　乡镇人民政府（街道办事处）应建立宅基地用地建房审批管理台账，做好有关资料归档留存，及时将审批结果在申请人所在集体经济组织范围内进行公告，指导村级组织探索建立宅基地管理组织和宅基地协管员制度。并于每月3日前，将上月审批情况报市农业农村、自然资源部门备案。

　　（四）施工放线。申请人依法取得宅基地批准后，可向乡镇人民政府（街道办事处）提出开工规划放验线申请，填写《农村宅基地建房开工申请书》（附件6）。乡镇人民政府（街道办事处）应当自收到申请书之日起10个工作日内，及时组织镇农业农村、自然资源等相关工作人员按批准用地和规划许可，进行放验线。

　　（五）安全施工。施工期间要确保施工安全，进行挂牌公示，接受监督巡查。引导村民委托具有相应资质的施工企业或者相应技能的农村建筑工匠施工。村民按照提交的农房设计方案施工，鼓励村民委托具有相关资质的第三方机构对住房施工进行监理。

　　（六）竣工验收。村民住房建设完工后,村民应持相关资料向乡镇人民政府（街道办事处）村民建房管理部门申请办理规划核实手续，乡镇人民政府（街道办事处）村民建房管理部门应进行现场勘查,规划核实的主要内容包括:所建住房是否按审批的用地位置、用地面积、四至情况、建筑面积、层数、高度、外观、间距等内容进行建设。

　　乡镇人民政府（街道办事处）自受理之日起10个工作日内出具规划核实意见，符合建设规划许可的,应当自受理之日起10个工作日内在《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》签署意见;不符合建设规划许可的,出具《关于暂不同意村民个人住房通过规划核实的函》,并一次性提出整改要求。如存在违法建设但已经过依法处理并按处理决定执行完毕的,应当出具规划意见。经验收合格的,乡镇人民政府（街道办事处）应当将相关材料报送并报县(市、区)人民政府自然资源主管部门备案。批准异地建新的，农村村民需按承诺时间退还原宅基地。

　　（七）确权发证。农房竣工验收合格后，建房村民可以依法向市不动产登记部门申请办理不动产登记，核发不动产权利证书。

　　（八）其他要求。有下列情形之一，应当撤销农村宅基地批准书或者注销不动产权属证书，由集体经济组织收回宅基地：

　　1.实施旧村改造，已迁入新村居住的原宅基地；

　　2.非本村村民因房屋倒塌或灭失的宅基地；

　　3.使用权人死亡，且未有合法继承人的宅基地；

　　4.其他应当收回的宅基地。

　　六、工作要求

　　（一）落实工作责任。加强组织领导，结合本地实际，不断优化和编制农村宅基地审批工作程序和办事指南，建立健全宅基地审批管理制度。市农业农村、自然资源等部门要加强沟通协调，完善宅基地审批管理制度，指导镇街开展宅基地审批管理工作。各乡镇人民政府（街道办事处）要加强属地管理，充实力量，健全机构，依法履职，从高效、便民的角度简化、规范申报材料，细化审批工作流程及各项宅基地办事制度，切实承担起辖区内农村宅基地审批和管理职责，于通知印发之日起一个月内建立健全本地宅基地审批管理制度。村级组织要健全宅基地申请审查有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。

　　（二）严格全程管理。各乡镇人民政府（街道办事处）要加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管，落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式“五公开”制度，落实宅基地申请审查到场、批准后放验线和定桩定界到场、住宅建成后核查到场“三到场”要求。依法组织开展农村用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。指导村级组织完善宅基地民主管理程序，探索设立村级宅基地协管员。

　　（三）加强数据共享和档案管理。各乡镇人民政府（街道办事处）要建立宅基地用地建房管理审批台账，有关资料管理留存，并于每月3日前将上月审批情况报市农业农村、自然资源部门备案。对本指引中的附件1-7有关表格等资料审批流程结束后，由受理窗口负责整理装订成册（其中涉及上交市农业农村、自然资源等部门备案的可交复印件），实行专柜存放，切实管好宅基地申请建房档案资料。市农业农村、自然资源部门要加强合作，推进农村宅基地管理数据共享。鼓励加快信息化建设，探索研发农村宅基地用地和建房规划许可审批管理信息系统，逐步实现数字化管理。

　　（四）强化检查督导。农村宅基地事关广大农民切身利益，事关农村长久发展和社会稳定，做好宅基地管理工作意义重大、影响深远。各乡镇人民政府（街道办事处）要坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，防止出现工作“断层”“断档”；依法组织开展农村用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。市农业农村、自然资源部门需加强协调指导，并适时开展专项督导，通报全市情况，努力推进我市农村宅基地管理改革工作持续开展。

　　此工作指引有效期5年，自印发之日起实施，如上级相关农村宅基地审批和农房建设管理政策发生调整，本指引将及时相应作出修订。　　

　　附件：

　　1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

　　2.农房建筑设计方案及农村宅基地使用承诺书

　　3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

　　4.乡村建设规划许可证

　　5.农村宅基地批准书

　　6.农村宅基地建房开工申请书

　　7.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

　　8.乐昌市农村宅基地审批流程图